Búseti

Hve löng er biðin eftir íbúðum?

Biðtíminn er mjög misjafn, hvort heldur eftir leiguíbúð eða búseturéttaríbúð. Sé viðkomandi tilbúinn að búa hvar sem er á höfuðborgarsvæðinu aukast möguleikarnir og biðtíminn styttist. Ekki er um eiginlega biðlista að ræða og verður hver og einn að fylgjast með auglýsingum og sækja um lausar íbúðir. Gott er að skrá sig á póstlista félagsins til að fá fréttir.

Hafa einhverjir forgang í búseturéttaríbúðir?

Nei. Félagsnúmerið ræður úthlutun í öllum tilfellum ef um er að ræða sama verðtilboð. Það er ekki er horft til sérstækra aðstæðna við úthlutun og því sitja allir við sama borð. Þegar um mismunandi verðtilboð er að ræða þá fær sá sem býður hæsta verðið í búseturéttinn.

Hvers vegna á ég að kaupa búseturétt í stað þess að leigja?

Meðal kosta við búseturétt er að hann veitir meira öruggi þar sem ekki er hægt að segja íbúa upp. Mánaðargjald er lægra en sé miðað við að sambærilega eign sem keypt væri á markaði þar sem það miðast við kostnaðarverð íbúðar samkvæmt reglum félagsins en ekki markaðsverð á leigu. Þá er einnig endursöluáætta á búseturétti minni en á eignaríbúð og þú nýtur þjónustu félagsins að mörgu er lýtur að viðhaldi.

Má ég breyta íbúðinni?

Allar meiriháttar breytingar á búseturéttaríbúðum eru háðar fyrirfram samþykki félagsins og verða að vera samkvæmt lögum. Í sumum tilfellum geta breytingar leitt til eignaraukningar en það er þó undantekning og þarf að samþykkja fyrirfram. Með ákveðinni einföldun má segja að allar minniháttar breytingar séu leyfðar sem ekki rýra gæði íbúðar.

Mikilvæg er þó að hafa í huga að sú meginregla gildir ávallt að skila skal íbúð í sambærilegu ástandi og tekið var við henni að teknu tilliti til aldurs og eðlilegs slits, þ.e. í lagi, ný málaðri og gólf bónuð. Ef um parket er að ræða þarf að slípa það og lakka.

Þegar sett er parket á íbúð myndast sú skylda að það þarf að slípa við skil á íbúð. Ef ódýr gólfefni eru sett á t.d. ódýrt plastparket, þarf viðkomandi að fjarlægja það við skil. Þá getur sá vandi skapast að búið er að stytta hurðargereft og hurðarramma sem þá þarf að endurnýja á kostnað íbúa. Það getur því borgað sig að bera efnisval undir samþykki skrifstofu.

Er eignaaukning/eignarmyndun í búsetugjaldinu?

Nei. Búsetugjaldið dekkar fjármagns- og rekstrarkostnað íbúðarinnar ásamt þjónustu og er því ekki til eignaraukningar. Íbúi er hins vegar oftast að greiða umtalsvert lægra gjald en hann myndi gera af sambærilegri eign sem hann myndi kaupa og fjármagna með sömu upphæð og andvirði búseturéttarins.  Það má því segja að eignamyndunin sé óbein á þeim mismun á mánaðarlegri greiðslubyrði sem væri milli eiginíbúðar og búseturéttargjaldsins.

Þegar búseturéttur er borin saman við kaup á fasteign er mikilvægt að gleyma ekki margvíslegum húsnæðiskostnaði s.s. viðhaldi (oft áætlað 2-3% á ári af brunabótamati fasteignar), hússjóði, fasteignagjöldum og tryggingum að ógleymdum kostnaði við kaup og síðan sölu. Algengt er að íbúðareigendur líti framhjá viðhaldi sem kostnaði og hugsi sér að selja áður en hann kemur til. Afar ólíklegt er þó að einstaklingur/hjón muni ávallt sleppa við viðhald fasteignar á langri ævi. 

Hvað er innifalið í búsetugjaldinu?

Afborganir lána, fasteignagjöld, hiti, hússjóður, húseigendatrygging, brunatrygging og viðhaldssjóðir. Allur rekstur er innifalinn nema rafmagn í íbúðinni.

Hluti gjalda er háður ákvörðun húsfélagsins. Þá geta reglur félagsins einnig breyst sem hafa áhrif á gjaldið sem og vaxtabreytingar Íbúðalánastjóðs og breytingar á fasteignagjöldum. Búsetugjaldið er endurreiknað og leiðrétt m.t.t. breytinga á þeim gjöldum sem mynda það, a.m.k. einu sinni á ári.

Viðhaldshluti gjaldsins er tvískipur, innri sjóður íbúðar og ytri sjóður vegna utanhúsviðhalds. Skylda sjóðsins takmarkast við getu hans og mati hverju sinni. Endurnýjun á blöndunartækjum, raftenglum og málingavinna er ekki innifalin eins og reglur sjóðsins eru í dag.

Viðhald - er allt viðhald innifalið?

Nei, það er ekki allt viðhald innifalið. Dæmi um viðhaldsverkefni sem eru á ábyrgð íbúans sjálfs er viðhald á tækjum (ofn, helluborð, vifta) en endurnýjun tækjanna er viðhaldssjóðsins. Þá bera íbúar einnig t.d. ábyrgð á og standa straum af kostnaði við viðhald og endurnýjun blöndunartækja, stormjárna, tengla og dyrasíma. Óbeint bera íbúar síðan ábyrgð á viðhaldi sameignar, bílaplans og lóðar og er gert ráð fyrir greiðslum vegna þessa í framkvæmdastjóð búseturélagsins (húsfélagsins). Þannig geta íbúar haft áhrif á kostnað með góðri umgengni og vali um það hvort keypt sé vinna, t.d. við þrif sameignar, eða hún unnin af þeim sjálfum.

Reglur um viðhald og hlut íbúa geta breyst. Meginreglan er sú að ef ábyrgð íbúa er meiri þá er greitt minna í viðhaldsjóð en ef auka á verkefni viðhaldssjóð þá þarf að auka viðhaldsgreiðslur. Stærri  viðhaldsframkvæmdir innan íbúðar s.s. endurnýjun á innréttingum felur yfirleitt í sér endurskoðun á búsetugjaldi (mánaðargjaldi).

Búseturétturinn er greiddur út fjórum vikum eftir að nýr íbúi flytur inn í íbúðina. Einungis er greitt inná reikning búseturétthafans. Endurgreiðsla er verð búseturéttar að frádregnum kostnaði við sölu og lagfæringar ef einhverjar eru.

Eru biðlistar?

Nei. Búseti auglýsir lausar íbúðir í hverjum mánuði. Félagsmenn geta þá sótt um þær íbúðir sem þeim líst vel á.

Fæ ég vaxtabætur?

Ef íbúðin er á almennu láni þá áttu rétt á vaxtabótum. Þú sækir um vaxtabætur hjá RSK.

Fæ ég húsleigubætur?

Ef íbúðin er á leiguíbúðaláni þá áttu rétt á húsaleigubótum. Þú sækir um húsaleigubætur hjá félagsþjónustu viðkomandi sveitarfélags.

Lán með tekjumarki - hvað er það?

Hluti íbúða búseta (búseturéttaríbúðir) eru fjármagnaðar með lánum frá ÍLS sem er ætlaðar einstaklingum og fjölskyldum sem eru undir eigna- og tekjumörkum sem skilgreind eru af félagsmálaráðuneytinu og eru endurreiknuð árlega. Þetta þýðir að sá sem nýtir íbúðina þarf að vera innan þessara marka og þegar hagur hans vænkast þarf hann að skipta um íbúð eða breyta fjármögnun þar sem endurskoðunarákvæði gilda um íbúðina samkvæmt lögum (m.a. sbr. 37gr. í lögum um húsnæðismál 44/1998.

• Tekjur einstaklings kr. 3.610.000.-
• Tekjur hjóna og sambúðarfólks kr. 5.055.000.-
• Tekjur fyrir hvert barn að 20 ára aldri sem býr á heimilinu kr. 604.000.-
• Eignamörk kr. 3.897.000.-

Get ég sótt um allar búseturéttaríbúðir, óháð fjölskyldustærð?

Já. hins vegar eru sumar íbúðir skilyrtar við ákveðið tekju- og eignarmark samkvæmt reglum Félagsmálaráðuneytisins.

Getur Búseti orðið gjaldþrota?

Búseti er traust félag með jákvætt sjóðstreymi og stendur á traustum grunni. Öll félög, fyrirtæki og einstaklingar geta orðið gjaldþrota.  Búseti mun verða fyrir skakkaföllum vegna ástandsins í efnahagsmálum þjóðarinnar, líkt og öll önnur fyrirtæki og heimili í landinu en við teljum hins vegar að töluvert þurfi að ganga á áður en félagið sé í hættu. Eignir félagsins eru umtalsvert meiri en skuldir þess og það ber engin erlend lán. Þá eru einnig fyrir hendi margvísleg úrræði s.s. frystingu lána til að mæta tímabundnum erfiðleikum.

Dýrahald í leiguíbúðum.

Er bannað. Gildir einu hvort um er að ræða sérinngang.

Dýrahald í búsetaíbúðum.

Í flestum búsetahúsum er dýrahald bannað. Reglur um dýrahald taka mið af lögum um fjöleignarhúsalögin og þarf samþykki allra íbúa á löglega boðuðum húsfundi. Við mælum með því að umsækjandi um dýr (hund/kött) sé ekki viðstaddur afgreiðslu á húsfundi og hún sé leynileg. Hvert samþykki ætti einungis að ná til eins ákveðins hunds/kattar og gildi meðan hann lifir. Hægt er að afturkalla leyfið ef forsendur breytast s.s. vegna nýs íbúa eða slæmrar umgengni.

Almennt þá getur dýrahald skapað margskonar erfiðleika og þegar nýr íbúi kemur í húsið, sem hugnast ekki dýrahald, þá þarf að taka tillit til þess - þannig eru lögin og er það réttur hvers og eins án þess að þurfa færa sérstakleg rök fyrir því eða ástæðum sínum. Það getur því verið erfitt að útskýra t.d. fyrir börnun, svo vel sé, að nú þurfa að láta dýrið frá sér, kannski eftir stuttan tíma. Það er því mjög erfitt að ætla sér að standa við þá langtímaskuldbindingu sem fylgir dýrum.

Engar sérstakar takmarkanir er á dýrahaldi minni dýra sem eru í búrum, nema um það sér getið í reglum húsfélags, s.s. hamstra, páfagauka og fiska meðan um þau er hirt og þau skapa ekki hávaða eða óþrif. Hins vegar má segja að dýr eins og kanínur séu á gráu svæði og þegar þær eru orðnar fleiri en ein og er sleppt lausum er óhætt að segja að það geti skapa vandræði. Sama gildir um ræktun á dýrum.

Má ég áframleigja íbúð?

Áframleiga er ekki leyfð nema með sérstakri tímabundinni undanþágu og þarf að sækja um það á skriftstofu. Hluti skilyrða er að viðkomandi sér að fara erlendis eða flytja í annan landshluta. Kynntu þér málið nánar á skrifstofu. Ef um ólöglega áframleigu er að ræða er búseturéttarsamningi rift án áminningar og viðkomandi vísað úr félaginu.

Vaxtabætur - hvar sæki ég um þær og hvernig eru þær greiddar?

Búseturetthafar í íbúðum sem bera almenn lán geta fengið vaxtabætur skv. reglum RSK. Búseturétthafa í íbúðum sem bera lán með tekju- og eignamarki geta fengið húsaleigubætur.  Vaxtabætur eru greiddar einu sinni á ári með skattauppgjör eftirá. Hægt er að sækja um fyrirframgreiddar vaxtabætur og eru þær þá greiddar fjórum sinnum á ári. Vaxtabæturnar eru háðar tekjum og eignum íbúa.

Er hægt að taka fjárnám í búseturétti?

Lengi vel ríkti réttaróvissa um réttindi búseturétthafa varðandi fjárnám og gjaldþrot. Samkvæmt nýlegum dómi hæstaréttar, nr. 426 2008, þá er þrotabúi gjaldþrota einstaklings heimilt að taka búseturéttinn og segja honum upp. Ekki hefur enn reynt á réttinn til að taka fjárnám í réttinum en hlýtur sá réttur sömu lögmálum. Þá geta lög breyst og dómar fallið á mismunandi veg.

Áður en kröfuhafi fær greitt þarf að ganga frá uppsögn og skilum á húsnæðinu og síðan fer fram skuldajöfnu vegna lagfæringa á íbúð er þörf krefur og ef ibúi er með skuld eða lán hjá félaginu - eins og venja er.

Ef ég er borin út úr íbúð eða skila lyklum vegna riftunar - er ég laus allra mála?

Bæði búseturétthafi (búsetuíbúð) og leigjandi (leiguíbúð) bera áfram ábyrgð á kostnaði sem félagið verður fyrir vegna riftunar á samningi - þó aldrei lengri tíma en eins og um uppsagnarfrest væri að ræða og ef nýr íbúi fæst í íbúðina þá minnkar skaði félagsins og um leið kostnaður fyrrverandi íbúa. Þannig eiga lögin að gæta hagsmuna beggja aðila og félagið getur ekki krafist leigugreiðslna ef búið er að endurleigja eða endurúthluta íbúðinni.

Riftun samnings breytir því ekki skyldum samningsaðila ef tjón hlýst af riftuninni (sbr. 62 gr. húsaleigulag).

Vanskil og greiðsluerfiðleikar - sérstakar aðstæður?

Sjá nánar undir íbúa- og þjónustuvef. Búseturétthafar geta dreift skuld hjá Intrum og Lögfræðingi í allt að 6 mánuði frá því hún kemur til viðkomandi innheimtuaðila. Þessi tími styttist sé ekkert gert. Mjög mikilvægt er að staðið sé við það samkomulag sem gert er og ekki bætt við skuldina með nýjum mánuðum.

Sértækar aðgerðir: Vegna efnahagsástandsins er möguleiki að skoða fleiri leiðir, tímabundna frystingu/lækkun mánaðargreiðslna  og skuldajöfnun við búseturétt. Gjöld eru þá ekki sett í lögfræðiinnheimtu og safna því ekki lögfræðikostnaði. Hafðu samband ef þú ert í erfiðri stöðu t.d. vegna atvinnumissis eða alvarlegra veikinda og við skoðum hvað hægt er að gera. Pantaðu viðtal hjá framkvæmdastjóra og hafðu gögn með þér.

Uppsagnarfrestur búsetuíbúða?

Uppsagnarfrestur búseturéttaríbúða er 6 mánuðir samkvæmt samningi og lögum um húsnæðissamvinnufélög. Yfirleitt ganga íbúðir fyrr út ef íbúi óskar þess að losna fyrr en allur gangur getur verið á því, bæði eftir árstíma og efnahagsástandi.

Ef búseturéttur selst ekki á þessum tíma þá er hann endurgreiddur skv. samþykktum félagsins, 12 mánuði frá uppsögn á lágmarksverði. Búseturétthafi ber ábyrgð á greiðslu búsetugjalds í 6 mánuði á uppsagnarfrestinum.

Segja þarf upp búseturéttaríbúð, helst vel fyrir mánaðarmót til að ná inn í auglýsingu í næsta mánuði. Afhendingartími er ávallt samningsatriði. Gerð er sú krafa til umsækjenda að þeir séu tilbúnir til að taka við íbúð u.þ.b. þremur mánuðum frá auglýsingu, eins og algengt er á almennum fasteignamarkaði, ef seljandi búseturéttar óskar þess. Ef kaupanda hugnast það ekki getur hann fallið fra kaupum.

Er hægt að fara á milli leiguíbúða - skipta?

Ef íbúi óskar eftir skiptum á íbúð þegar hann þarf stærra eða minni er aðallega þrennt sem þarf að hafa í huga. Uppsagnartími íbúðar, verðmismunur og standsetning.

Almennt gildir sú regla að viðkomandi leigjandi er hefur 6 mánaða uppsagnarfrest og ef verið er að fara í ódýrarri íbúð sem er laus getur hann þurft að borga mismunin á verði íbúðana út uppsagnarfrestinn. Ef verið er að fara í dýrari íbúð og íbúðin er laus þá er það yfirleitt einfalt að flytja sig.  Við flutning á milli íbúða þarf að standsetja íbúð sem verið er að fara úr eins og um hefðbundinn flutning sé að ræða og því fylgir kostnaður fyrir leigjandann. Þá hækkar eða lækkar tryggingafé einnig þegar verið er að fara á milli í samræmi við reglur hverju sinni. 

Hafðu samband ef þarfir þínar eru að breytast og við getum kannað hvað er hægt að gera til að koma á móts við þig.

Uppsagnarfrestur leiguíbúða?

Uppsagnarfrestur leiguíbúða er 6 mánuðir samkvæmt samningi og lögum um húsaleigu um ótímabundna samninga, nema annað standi í leigusamningi. 

Í upphafi leigutímabils er gerður gagnkvæmur 6 mánaða tímabundinn samningur (reynslutími beggja aðila) og getur leigjandi skilað íbúð í lok þessara 6 mánaða og ber að tilkynna félaginu í tíma ef hann hyggst skila íbúðinni að loknum þessum 6 mánuðum. Eftir fyrstu 6 mánuðina breytist samningurinn sjálfvirkt í ótímabundinn samning og verður uppsagnarfresturinn þá 6 mánuðir.

Yfirleitt ganga íbúðir fyrr út ef íbúi óskar þess að losna fyrr en allur gangur getur verið á því, bæði eftir árstíma, staðsetningu íbúðar og efnahagsástandi. Leigjandi ber ábyrgð á greiðslu leigu og hússjóðs á uppsagnartíma og gildir einu hvort búið sé að tæma íbúðina og afhenda lykla til standsetningar til að auka möguleika á endurleigu. Leigjandi ætti því aldrei að skuldbinda sig í leigu á öðrum stað fyrr en í lok uppsagnartímans eða að hann hefur fengið skriflega staðfestingu þess efnis að búið sé að endurleigja íbúðina.

Kostnaður við skil á leiguíbúð?

Við skil á íbúð greiðist kostnaður við standsetningu íbúðar samkvæmt samningi og úttekt sem fer fram með íbúa við skil. Kostnaður er mismunandi eftir skilum íbúa og umgengni. Við standsetningu er íbúð máluð, þrifin, gólf bónuð og skemmdir lagfærðar í samræmi við úttekt. Að jafnaði má ætla að kostnaður við meðalíbúð sé í kringum 150 þúsund á íbúð eða sama upphæð og 1-2 mánaða leiga (100-200þ). Með góðri umgengni og þrifum í lok getur íbúi minnkað þennan kostnað en lokaþrif eru yfirleitt framkvæmd á vegum félagsins.

Mismunandi er hvernig leigusalar og leigufélög útfæra kostnað vegna íbúða en notandinn greiðir hann með einum eða öðrum hætti. Hjá Leigufélagi búseta og stærri leigufélögum bæði hér heima og erlendis er hann greiddur í lok tímabilsins. Að öðrum kosti greiðir leigjandinn hann í formi hærra leigugjalds. Segja má að þetta fyrirkomulag sé því þeim mun betra fyrir þá sem horfa til langtímaleigu og meta öryggi en henti verr fyrir þá sem þurfa íbúð einungis í mjög skamman tíma.