Búseti

Þörfin fyrir húsnæði er ein af grunnþörfum mannsins. Í nútíma samfélagi er hún leyst með margskonar hætti. Sumir hverjir kjósa að eiga sitt húsnæði á meðan aðrir kjósa að leigja.  Báðir kostirnir hafa sína kosti og galla. Búseti er húsnæðissamvinnufélag sem stofnað var af félagsmönnum í þeim tilgangi að uppfylla þessa þörf með ákveðnum hætti í anda samvinnu. Sambærileg félög eru til um allan heim og er enska heitið "Co-operative".

Sambærileg en sjálfstæð félög hér á landi eru Búmenn (www.bumenn.is) og Búseti á Akureyri (http://www.busetak.is/) en fleiri minni eru til.  Búseti í Reykjavík er fyrsta félagið sem er stofnað en það sameinaðist Búseta í Garðabæ og Búseta í Mosfellsbæ árið 2000. Landssamband húsnæðissamvinnufélaga var stofnað á níunda áratugi síðustu aldar en það lagðist af um aldamótin. Nafnið Búseti er skráð vörumerki í eigu Búseta hsf.

Fyrirmyndin að félaginu er sótt frá frændum okkar á Norðurlöndunum en í hverju landi fyrir sig hefur formið þróast á margskonar vegu. Dæmi um systurfélög á Norðurlöndum eru HSB, NBBL og BL. Rætur félagsins og hugmyndafræði er sótt í samvinnufélagshugsun og hugmyndafræði sósíaldemókrata á Norðurlöndum og mæti stofnun þess mikillri mótspyrnu á sínum tíma. Í dag lítur félagið fyrst og fremst á sig sem ópólitískt félag sem veitir mikilvægt val í húsnæðismálum landsmanna og í fjölbreyttu húsnæði félagsins býr fólk úr öllum hópum samfélagsins.

Búseturéttarfyrirkomulagið er á margan hátt mitt á milli þess að leigja eða kaupa og lýtur öðrum lögmálum en eignarformið og leiguformið. Um það gilda sérstök lög um húsnæðissamvinnufélög. Félögin setja sér síðan ákveðnar samþykktir og kýs stjórn sem síðan setur reglur til að starfa eftir. Samþykktir og reglur geta síðan breyst í tímans rás og eru félagsmenn og íbúar bundnir af þeim breytingum. Búsetuformið gerir því meiri á margan hátt ríkari kröfur til búseturéttarhafa en leiguformið en réttindi eru jafnframt meiri.

Með búseturétti lágmarkar íbúi fjárbindingu sína í fasteign og kaupir búseturétt sem tryggir honum öryggi til búsetu eins lengi og honum hugnast og fær þjónustu er tengist viðhaldi fasteignar.  Ekki er hægt að segja viðkomandi upp húsnæðinu svo framarlega sem staðið er í skilum með mánaðarlegt gjald og hann hlýtur reglum félagsins.

Í búseturéttinum er ekki eignamyndum önnur en sú að hann heldur verðgildi sínu ef eftirspurn er eftir húsnæðinu (verðtryggður í besta falli) en ef félagið þarf að innleysa hann til sín þá fer það eftir innlausnarreglum um lágmarksbúseturétt. Þó bein eignamyndum eigi sér ekki stað þá nýtur búseturétthafinn (íbúinn) þess í hverjum mánuði að hann er jafnan að greiða lægra gjald en hann myndi gera ef hann hefði keypt sambærilega eign og myndi taka tillit til kostnaðar við viðhald og rekstur húsnæðis. Þannig er íbúinn að taka óbeint til sín eignamyndum um hver mánaðarmót í formi lægri húsnæðiskostnaðar sem hann annað hvort velur að nota til að fjármagna neyslu eða sparnaðar. Gengið er á réttinn við vanskil.

Það er sannfæring félagsins að búseturétturinn sé mikilvægur valkostur í húsnæðisflóru landsmanna. Þannig hentar hann t.d. vel fólki sem er að byrja að búa, kýs þjónustu og öryggi eða vill takmarka fjárbindingu í húsnæði og losna við áhyggur af viðhaldi.

Búseti var stofnaður árið 1983 og hefur það að megin markmiði eins og áður segir að útvega félagsmönnum sínum íbúðarhúsnæði á hagstæðum kjörum. Félagið hefur vaxið hægt en örugglega frá stofnun. Búseti á yfir 500 búseturéttaríbúðir sem leigðar eru út til félagsmanna með kaupum á búseturétti. Einnig á félagið dótturfélag (Leigufélag búseta ehf.) sem er með um 146 leiguíbúðir opnar öllum. Samtals á félagið því um 700 íbúðir víðsvegar á höfuðborgarsvæðinu.

Aðgangur að búseturéttaríbúðum er veittur í gegnum félagsaðild en með því að gerast félagsmaður og borga árlegt félagsgjald þá er hægt að sækja um búseturéttaríbúð samkvæmt reglum félagsins. Við úthlutun ræður félagsnúmer umsækjanda hver getur fengið viðkomandi íbúð sem laus er hverju sinni. Ekki er haldið utan um neina biðlista og þarf hver og einn að sækja um hverja auglýsta lausa íbúð. Félagsaðild skuldbindur félagsmann ekki á nokkurn hátt og getur hann sagt sig úr félaginu hvenær sem er.

______________________________

Eftirfarandi samantekt er eftir Jón Rúnar Sveinsson, fyrsta formann félagsins, sem tekin var saman í tilefni af 25 ára afmæli félagsins árið 2008.

Búseti í blíðu og stríðu

Húsnæðissamvinnufélagið Búseti í Reykjavík var stofnað í lok ársins 1983 og árið eftir bættust við Búsetafélög á Akureyri og Selfossi. Félögin þrjú mynduðu strax með sér Búseta - Landssamband, sem gerðist aðili að NBO, samtökum húsnæðissamvinnufélaga og félagslegra byggingaraðila á Norðurlöndum. Allar götur síðan hefur Búseti ræktað tengslin við systursamtökin á hinum Norðurlöndunum og haft af þeim verulegt gagn.

Aðdragandann að stofnun Búseta má að nokkru leyti rekja til mikilla breytinga sem voru að eiga sér stað í húsnæðismálum á Íslandi í byrjun níunda áratugar aldarinnar sem leið. Verðtryggingu lánakerfisins hafði verið komið á 1979, enda árleg verðbólga í nokkur ár búin að vera 40-50%. Þar keyrði þó einmitt um þverbak árið 1983, þegar verðbólgan fór yfir 80% á ársgrundvelli. Misgengi launa og lána húsbyggjenda og íbúðakaupenda kallaði fram öfluga mótmælahreyfingu undir forystu Sigtúnshópsins svonefnda.

Loft var þannig lævi blandið í húsnæðismálum Íslendinga á þessum árum og ljóst að taka varð allan málaflokkinn nýjum tökum.

Búseti festir rætur
Innan stjórnar Leigjendasamtakanna (stofnuð 1978) var haustið og veturinn 1982-1983 farið að ræða um að snúa vörn í sókn og stofna byggingarfélag sem boðið gæti upp á raunhæfan valkost við ráðandi séreignarstefnu. Ákveðið var að taka mið af reynslu hinna Norðurlandanna og  stofna samvinnufélag um byggingu búseturéttaríbúða, sem á stofnfundi hlaut nafnið Búseti.

Að undirbúningi stofnunar félagsins kom hópur fólks víðsvegar að úr þjóðfélaginu, sumir með farteski úr stjórnmálum, aðrir ekki. Stofnfélagar urðu fleiri en nokkur hafði búist við, eða vel á þriðja þúsundið. Þáverandi félagsmálaráðherra, Alexander Stefánsson, lagði um þetta leyti fram frumvarp til laga um húsnæðismál þar sem opnað var á meiri lánsrétt félagasamtaka en áður hafði verið. Er frumvarpið kom til samþykktar Alþingis vorið 1984 brast hins vegar á harkalegt túlkunarstríð milli stjórnarflokkanna, Sjálfstæðisflokksins og Framsóknarflokksins, um lánsrétt til handa hinum nýstofnuðu Búsetafélögum. Niðurstaðan varð sú að lánsréttur félagasamtaka var þrengdur þannig að Búseti hefði einungis getað byggt yfir hluta félagsmanna sinna.

Þrátt fyrir þetta hófst Búseti handa við fyrstu framkvæmd sína, húsið að Frostafold 20 í Reykjavík, haustið 1986. Eftir kosningar vorið eftir snerust svo pólitískar aðstæður í landinu félaginu í hag og það fékk fullan lánsrétt fyrir alla félagsmenn sína um það leyti sem flutt var inn í Frostafoldina á fimm ára afmæli félagsins í nóvember 1988. Á næstu árum voru svo lánsréttindi húsnæðissamvinnufélaga ákvörðuð með löggjöf Alþingis. Stofnuð voru fleiri Búsetafélög víða um landið og um og eftir 1990 risu af grunni á þriðja hundrað íbúðir húsnæðissamvinnufélaga.

Búseti tók árið 1987 virkan þátt í myndun regnhífarsamtaka allra þeirra félagasamtaka, sem störfuðu á sviði húsnæðismála, er nefndu sig „Þak yfir höfuðið“. Samtökin áttu fulltrúa í stjórnskipaðri nefnd sem árið 1990 lagði fram tillögur að endurskoðun lagaákvæða um félagslegar íbúðabyggingar. Eftir þessar lagabreytingar jókst fjölbreytni í félagslegum íbúðabyggingum hér á landi og eignaríbúðir innan hins svonefnda verkamannabústaðakerfis voru ekki lengur einar um hituna. Á næstu árum náðu félagslegar íbúðabyggingar sögulegu hámarki og allgóður skriður komst á nýbyggingar á vegum Búseta og fleiri félagasamtaka.

Félagsform Búseta
Eldri samvinnufélög á sviði húsnæðismála Íslendinga voru byggingarsamvinnufélögin, sem frá árinu 1932 höfðu gert þúsundum fjölskyldna kleift að koma sér þaki yfir höfuðið. Þessi félög voru eingöngu bundin við byggingarstigið, á meðan Búseti færði samvinnuformið einnig einnig yfir á eignarhald og rekstur þess húsnæðis sem reis af grunni. Búseti fól þannig í sér nýtt landnám félagslegs rekstrar á sviði húsnæðismála og hefur frá upphafi haft forystu um fagleg vinnubrögð á því sviði hér á landi.

Búseti er þannig fulltrúi þess sem kalla má „félagaleiðina í húsnæðismálum“, sem lönd eins og t.d. Danmörk og Holland hafa lagt mikla áherslu á, með góðum árangri. Húsnæðisfélög eru í raun millivegur milli opinbers rekstrar ríkis og sveitarfélaga og hreinræktaðs einkarekstrar og njóta vaxandi vinsælda víða um heim.

Húsnæðissamvinnufélögin eru einnig fulltrúar millileiðar milli þess að fólk eigi eða leigi húsnæðið þar sem það býr. Fjárfestingin, sem búsetinn leggur í, er aðeins um 10-20% kostnaðarverðs búseturéttaríbúðarinnar og því miklu viðráðanlegri en kaup á eigin húsnæði. Búseturétturinn tryggir fólki hins vegar miklu meira húsnæðisöryggi en ríkir á leigumarkaðinum hér á landi.

Allar greiðslur þess sem býr hjá Búseta miðast einungis við áfallna kostnaðarliði og eru óháðar þeim miklu markaðssveiflum sem einkennt hafa fasteignamarkaðinn hér á landi bæði fyrr og síðar og hafa gert æ fleiri í hópi ungs fólks nær ókleift að eignast eigið húsnæði, sem þó hefur verið allt að því herskyldukvöð þeirrar sjálfseignarstefnu sem ríkt hefur á Íslandi.

Búseti á nýrri öld
21. öldin hefur það sem af er verið gósentíð vaxandi markaðshyggju, útrásar íslenskra stórfyrirtækja og fráhvarfs frá ýmsum þeim félagslegu lausnum sem settu svip sinn á síðari hluta 20. aldarinnar. Hin áður svo öfluga íslenska samvinnuhreyfing er þannig horfin af sjónarsviði íslenskrar sögu og aðili eins og SÍS, sem áður var alls staðar nærverandi í íslensku efnahagslífi, er ekki lengur til. Það er því svo komið að húsnæðissamvinnufélögin eru meðal fárra aðila hér á landi sem enn starfa undir merkjum samvinnufélagaformsins.

Þegar þetta er ritað hafa hins vegar enn og aftur orðið veðrabrigði í íslensku efnahagslífi og það virðist nú blasa við að rykið verði nú aftur dustað af samfélagslegum húsnæðislausnum, eins og glöggt sést af þeim eindregna stuðningi sem áframhaldandi stafsemi Íbúðalánasjóðs, í trássi við vilja „nýju útrásarbankanna“, virðist njóta meðal þjóðarinnar. Einnig bendir ný stefnumótun stjórnvalda í húsnæðismálum til vaxandi áhuga á húsnæðissamvinnuforminu sem vænlegum framtíðarvalkosti. 

Búseti heldur á þessu ári upp á 25 ára afmæli sitt og hefur svo sannarlega ýmsa fjöruna sopið í þeim ólgusjó sem þróun húsnæðismála á Íslandi hefur verið á undanförnum aldarfjórðungi. Búseti hefur komist afar vel frá þessum upphafstíma sínum, á sama tíma og t.d. verkamannabústaðir og byggingarsamvinnufélög, sem fyrir 25 árum voru meðal helstu gerenda á íslenskum húsnæðismarkaði, eru horfin af vettvangi íslenskra húsnæðismála og tilheyra nú sögunni.

Við sem stóðum að stofnun félagsins gerðum okkur vissulega vonir um að húsnæðissamvinnufélögin ættu eftir að skipa enn stærri sess í húsnæðismálum þjóðarinnar en raunin hefur orðið. Á hinn bóginn ríkir nú orðið mun meiri sátt en raunin var fyrstu árin um tilvist og tilverurétt húsnæðissamvinnufélaga á Íslandi en okkur hefði getað dottið í hug fyrir rúmum 20 árum þegar sem mestur styrr stóð um lánsrétt og hugmyndafræði hinnar nýju húsnæðishreyfingar.    

Höfundur: Jón Rúnar Sveinsson, 2008